十五坪的套房號稱"小豪宅"。
建案基地小，只能蓋十層樓電梯公寓也美其名稱"公寓式豪宅"。
假透天(雖擁有屋頂與地下室，卻無法自行拆掉重建的透天)，也叫"獨棟豪宅"。
自從"豪宅"成為台灣建築業"新標準"後，"豪宅"管理與專業逐漸被許多買得起"豪宅"的升斗小民注意到。
本部落格詳實記載從買屋到社區管理所遇到的問題，提供經驗分享。
- Nov 26 Thu 2009 14:59
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豪宅管理大學問
- Dec 03 Thu 2009 14:58
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找到夢想家
買屋已經不容易，萬一買到爛屋，可能成為一生的夢靨。這裡說的爛屋並非只海砂屋、輻射屋或結構有問題的房子，而是指住得不舒服的房子。
購屋時，常因現實所逼，而不得不做出一大堆的妥協。常遇到的像是地點、建案品質與設計(含公設)、格局、總價、貸款額度、貸款利率...等等，每一個環節都有可能影響到最後的決定 。
- Dec 01 Tue 2009 10:34
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社區規約的訂定
社區規約的產生，按一般程序，會在開第一次區分所有權人會議時，逐條宣讀、討論與微調後完成的，因有其天時、地利、與人和的加時的優點。
天時：規約的修訂，按公寓法內容，門檻相當高。第一次區權會的召開通常是屋主出席率最高的 一次，任何議題的討論與通過都不會有依法不合或程序瑕疵等問題，不趁此時修訂，更待何時。
地利：權會的召開得以召開也表示公寓大廈完工程度應接近99%以上並取得使用執照，屋主隨時可以入住。規約內容有關建物外觀、公共設施、公共區域等，都已實際存在，不像預售屋是畫在紙上或用樣品屋"模擬"的，管理規則訂立較有感覺。
人和：第一次屋主聚在一起開會通常互不認識，對有意見的規約內容容易達成共識。
至於社區規約的範本，可以到營建署的網頁下載。雖然主管單位有提供範本，原則上是僅供參考，社區可依其所需增修之。所以規約範本也可以說是"理想國"規約。
- Nov 27 Fri 2009 14:39
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社區規約
社區規約於公寓法中有明文定義，
規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
規約有點像是社區的內規，也像是公寓法的微調機制。原則上，任何法律與憲法牴觸者無效，任何規約與公寓法牴觸者也無效。所以規約之訂定要注意到有沒有一些天馬行空的條文，不要以為大家講好了就沒事。最明顯的案例就是開放住戶於梯間(或等候電梯的空間)放置鞋櫃，還大費周章的評估坊間鞋櫃設計而訂出統一規範。另一例是統一鐵窗設計(含鋁窗、鋁架等)，由於鐵窗會影響消防救災，裝鐵窗還要設計逃生口，有裝等於沒裝。鐵窗設計太突出，超出建築線，構成違建之事實。台北市正進行市容改造，任何建物已不准加裝鐵窗，其他縣市則執法鬆緊程度不一。
一般建商為規避未來的風險，按建築圖施工後的外觀已不再做二次施工。管委會若做成決議，統一加掛鐵窗，理當由管委會負責。若有住戶舉發違建或相關阻礙消防逃生之結構，主管機關必定會有所行動，輕則罰款眾則強制處分。
(待續)
- Nov 26 Thu 2009 09:28
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社區總幹事
社區總幹事或稱社區主任在公寓法中的正式名稱為"管理服務人"，相關法條列於公寓法第四章。
當管委會成立後，其角色就像公司組織的董事會而總幹事就如同公司的總經理一樣。總幹事的工作其實非常繁瑣，其複雜與專業程度不亞於公司內的專業經理人的工作，值得另闢文詳述。某些數百戶的大型社區，總幹事還需一至數名助理協助每日的社區大小事。
管理服務人的資格，依法規定如下：
公寓法第四十二條
公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
- Nov 25 Wed 2009 15:55
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第一屆管委會
- Nov 18 Wed 2009 15:16
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第一次屋主會議的召開
買屋時間軸
買屋
買屋的開始，通常是到處看房子，應該會花上三個月到半年的時間才做出人生重大決定。但"秒殺"的特例有：被銷售員催眠後倉促下訂或投資戶找到標的。不論如何，除非退訂，買屋後要做的事情則大同小異。
預售屋分期付款表(買屋契約的 一部分)
交屋
- Nov 17 Tue 2009 09:49
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老師沒教的事 - 公寓大廈管理條例
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